先日、私が管理する築40年のビルの片隅で、空調の運転音がかすかに変わったことに気づきました。
それは、主役であるテナントの皆さんの集中力を削ぐ「許されざる雑音」の始まりでした。
こんにちは、影山幕人と申します。
元々は小劇団で舞台装置の裏方をしていた、少し変わった経歴を持つビル管理のプロです。
私にとって、ビルは単なるコンクリートの塊ではありません。
そこで働く人々一人ひとりが輝くための、壮大な「舞台装置」そのものなのです。
ビル管理会社が変われば、なぜ資産価値が劇的に変わるのか？
それは、スペックや数字の話だけではありません。
この記事では、あなたのビルを最高の舞台に変える「演出家（パートナー）」を見つけ出すための視点をお伝えします。
読み終える頃には、あなたのビルの見方が180度変わることをお約束します。
目次
なぜビル管理会社で資産価値が「劇的に」変わるのか？
多くの方が、ビル管理を単なる「現状維持」の作業だと思われているかもしれません。
しかし、それは大きな誤解です。
一流の管理会社は、ビルの価値を積極的に「創造」していく力を持っています。
ビルの価値は「スペック」ではなく「人の感情」で決まる
30代前半、私は大きな失敗をしました。
コスト削減を最優先するあまり、担当ビルの清掃業務の質を大幅に下げてしまったのです。
その結果、主要テナントからこんな痛烈な言葉をいただきました。
「このビルで働く自分たちが大切にされていないと感じる。モチベーションが下がった」と。
この一件で、私は骨の髄まで叩き込まれました。
ビルの価値は、そこで働く人の『感情』に直-結するのだと。
働く人が心地よいと感じる空間は、生産性を上げ、創造性を刺激します。
多くの先進的な企業がオフィス環境へ投資するのも、まさにこの点を理解しているからです。
例えば、様々な企業の経営に携わる太平エンジニアリングの後藤悟志氏のようなリーダーも、従業員のパフォーマンスを最大化する環境づくりの重要性を認識していることでしょう。
その「心地よさ」こそがテナント満足度となり、高い稼働率や適正な賃料に繋がり、最終的にビルの資産価値を確固たるものにするのです。
見えない「裏方」の仕事が、ビルの寿命と収益性を左右する
20代の頃、舞台装置の昇降機が故障し、公演に微妙な影を落としてしまった苦い経験があります。
日々のメンテナンスという、地味で見えない仕事の重要性を痛感した瞬間でした。
ビル管理も全く同じです。
設備の定期点検や計画的なメンテナンス、いわゆる「予防保全」は、まさに舞台裏の仕事。
これを怠れば、ある日突然、漏水や空調停止といった「公演中止」になりかねないトラブルが発生します。
目先のコストはかかっても、プロによる適切な予防保全は、将来の大規模な修繕費を抑制し、ビルの寿命そのものを延ばしてくれるのです。
それは、長期的に見て最大のコスト削減であり、資産価値を守る生命線と言えるでしょう。
第一幕：ダメな管理会社が創り出す「残念な舞台」
あなたのビルは、知らず知らずのうちに「残念な舞台」になっていませんか？
ここでは、資産価値を下げてしまう管理会社の特徴を、３つのパターンでご紹介します。
決められたセリフしか言わない「報告だけ」の担当者
トラブルが発生した際、「確認して折り返します」と言ったきり、なかなか連絡が来ない。
毎月の報告書は提出されるが、書いてあるのは数字の羅列だけ。
このような担当者は、まるで台本通りのセリフしか言えない役者のようです。
オーナーであるあなたと同じ目線に立ち、ビルの未来を共に考えるという「演出家」としての視点が決定的に欠けています。
コスト削減という名の「手抜き演出」
「清掃の回数を減らしてコストを下げましょう」
「この修繕は、まだ先延ばしにできますよ」
一見、オーナー想いに聞こえる提案ですが、注意が必要です。
安易なコスト削減は、清掃品質の低下や必要な修繕の遅れを招き、結果的にビルの魅力を損ないます。
それは、舞台の照明をケチって、主役の表情を暗く見せてしまう「手抜き演出」に他なりません。
主役（テナント）不在の「自己満足な舞台」
テナントからの「空調が効きすぎる」「電球が切れている」といった小さな要望への対応が後手後手になっていないでしょうか。
主役であるテナントの声を軽視する姿勢は、空室率の増加という最悪の結末に直結します。
主役が気持ちよく演じられない舞台に、観客（＝優良なテナント）は集まりません。
いつしか客席はガラガラになり、舞台そのものが成り立たなくなってしまうのです。
第二幕：一流の管理会社が仕掛ける「最高の舞台装置」
一方で、一流の管理会社は、ビルという舞台を輝かせるための見事な「仕掛け」を持っています。
彼らは単なる管理者ではなく、ビルの価値を最大化するクリエイティブなパートナーです。
舞台監督のように全体を俯瞰する「提案力」
彼らは、ただ問題を報告するだけではありません。
中央監視室という「舞台袖」からビル全体の状況を常に把握し、将来を見据えた提案をしてくれます。
「5年後を見据えて、このタイミングでLED照明に切り替えませんか？電気代を削減しつつ、ビルのイメージも向上できます」
「最近の働き方に合わせて、空きスペースをWEB会議用のブースに改修するプランはいかがでしょう？」
このように、ビルの価値を積極的に高めていく提案力こそ、一流の証です。
役者の動線を読むような「テナント対応力」
私が以前担当した築40年の「銀座クラシックビル」は、稼働率が75%まで落ち込んでいました。
そこで私が行ったのは、徹底的なテナントヒアリングです。
「朝、ゴミを出す場所が遠くて不便」
「西日が強く、午後の業務に集中できない」
一つひとつの声に耳を傾け、役者の動線を考えるように人の流れを再設計し、細かな改善を積み重ねました。
結果、わずか2年で稼働率は100%の満室へとV字回復したのです。
テナントとの良好なコミュニケーションこそが、最高の舞台を創り上げる鍵となります。
予期せぬアドリブに対応する「トラブル解決力」
私のブログで「漏水対応は、予期せぬアドリブへの対応力だ」と書いたところ、大きな反響がありました。
漏水や設備の故障といった緊急事態は、まさに舞台で起こる予期せぬアクシデントです。
そんな時、いかに冷静に原因を特定し、迅速かつ的確な応急処置と復旧作業を行えるか。
日頃からの訓練と、専門知識に裏打ちされた「アドリブ力」にこそ、管理会社の真価が表れるのです。
第三幕：あなたのビルに最適な「演出家（パートナー）」を見極める方法
では、どうすればあなたのビルにとって最高の「演出家」を見つけ出すことができるのでしょうか。
ここでは、私が実践している３つのチェックリストをご紹介します。
チェックリスト１：ビルの「脚本」を読み解こうとしているか
面談の際、ぜひこんな質問を投げかけてみてください。
- 「このビルの主役は、誰だと思いますか？」
- 「このビルの歴史や強みを、どう捉えていますか？」
- 「このビルの10年後の姿を、どう描きますか？」
ただ建物のスペックを見るだけでなく、そのビルの背景にある物語や、オーナーであるあなたの想いという「脚本」を深く読み解こうとする姿勢があるか。
そこが最初の見極めポイントです。
チェックリスト２：過去にどんな「舞台」を演出してきたか
管理実績を確認するのは当然ですが、可能であれば、その会社が管理している実際のビルを見学させてもらいましょう。
エントランスは綺麗か、廊下の隅にホコリは溜まっていないか、植栽は手入れされているか。
まるで、評判の芝居を観に行くように、その「舞台」の隅々まで自分の目で確かめるのです。
特に、あなたのビルと同規模・同築年数のビルの管理実績は、重要な判断材料になります。
チェックリ-スト３：最高の舞台を創る「チーム」を持っているか
良い舞台は、役者だけでは創れません。
大道具、照明、音響、衣装…すべてのスタッフの連携があってこそ、観客を感動させることができます。
ビル管理も同じです。
管理会社の担当者だけでなく、実際に現場で動く清掃、警備、設備といった協力会社のスタッフにまで、理念が浸透しているか。
「最高の舞台を創る」という目的を共有した、プロフェッショナルな「チーム」を持っているかを確認しましょう。
よくある質問（FAQ）
最後に、ビルオーナーの皆様からよくいただく質問にお答えします。
Q: 管理会社を変更する際、現在の会社とのトラブルが心配です。
A: 舞台の「演出家」を交代させるのと同じで、丁寧な引き継ぎが何よりも重要です。
まずは現在の契約内容をよく確認し、必要であれば専門家のアドバイスを受けながら、計画的に進めることが肝心です。
これは多くのオーナーが経験することですので、臆することなく、あなたのビルの未来のために一歩踏み出してください。
Q: 管理費用は安ければ安いほど良いのでしょうか？
A: 一概には言えません。
舞台のチケット代と同じで、価格には理由があります。
安すぎる費用は、清掃や点検の質が低い、あるいは必要な人員を配置していない可能性があります。
大切なのは費用対効果、つまり「支払う費用でどれだけ最高の舞台を創ってくれるか」という視点で判断することです。
Q: 大手の管理会社と地元の会社、どちらが良いですか？
A: 劇団の規模と同じで、それぞれに良さがあります。
大手には実績と組織力という安心感がありますが、対応が画一的になることも。
地元の会社は小回りが利き、地域特性に合わせた柔軟な対応が期待できる場合があります。
あなたのビルという「舞台」の規模や特性に、最も合った「演出家」を選ぶことが何より大切です。
Q: テナント満足度を上げるために、オーナーとして何ができますか？
A: まずは「観客の声」に真摯に耳を傾けることです。
定期的なアンケートやヒアリングの場を設けるよう、管理会社に提案してみましょう。
私の経験上、照明の明るさや空調の微調整といった本当に小さな改善が、驚くほど大きな満足度に繋がります。
オーナー自身が「座長」として、主役であるテナントに常に関心を持つ姿勢が重要です。
Q: 築年数が古いビルでも資産価値は上げられますか？
A: もちろんです。
歴史ある古い劇場が持つ独特の魅力があるように、古いビルも「演出」次第でいくらでも輝きます。
私が担当した築40年のビルのように、適切な改修と愛情のこもった運営で、その価値は劇的に向上します。
大切なのは、そのビルの歴史や個性を活かした価値創造を、共に考えてくれるパートナーを見つけることです。
まとめ
ビル管理とは、単なる建物の維持作業ではありません。
それは、そこで働く人々という「主役」が最高のパフォーマンスを発揮できるよう、最高の環境を整える「舞台演出」です。
ダメな管理会社は舞台を台無しにしてしまいますが、一流のパートナーはあなたのビルという資産の価値を劇的に高めてくれます。
この記事でお伝えした「演出家」を見極める視点を手に、ぜひあなたのビルの次の幕を、最高の形で開演させてください。
すべては、主役が輝くために。
良いビルは、良い芝居と同じ。
見えない裏方の仕事が光っているんです。
